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一房多卖执行案件的调查与处理/韩召峰

时间:2024-07-02 20:27:38 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9855
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一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多,一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润,将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押,为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看,有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行,有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋,案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形,有5件是法院判决房屋归申请执行人所有,在执行过程中,发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看,一房多卖有五种情形:
(一)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,买受人均未取得房产权证,其中一个已经占有使用,但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人,这类案件有4件,占25%。
(二)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,一个买受人取得房产权证,另一个虽未取得但已经占有使用,在执行过程中,因未取得房产权证但已占有使用的,拒不倒出房屋,法院判决此类执行倒出房屋案件有2件,占12.5%。
(三)先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效,并取得了房产权证,且被法院依法保护,但在诉讼至执行期间,被执行人(开发商)与后买受人(案外人)恶意串通,私下协议将房屋出售给后买受人,并且后买受人占有使用房屋,这类案件有5件,占31.3%。
(四)先买受人与出售人之间的买卖关系系合法,未取得房产权证,并占有使用,因买受人为另案被执行人,在执行过程中,买受人、出售人(开发商)与案外人三方恶意串通,将房屋协议给案外人,为原买受人逃避执行提供虚假协议,这类案件有3件,占18.8%。
(五)先买受人与出售人(被执行人)之间的买卖关系无效,后买受人的买卖关系合法,但先买受人已将房屋占有使用,法院判决先买受人倒出房屋,这类案件有2件,占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认,因为司法权属于上位权,即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形,买受人均未取得房产权证,但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认,其他买受人虽然占有使用权,但必须予以倒出,其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼,但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形,两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效,但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力,因为我国法律规定房屋产权以登记为准,登记所有人的效力大于事实所有人的效力,这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行,因此,未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋,交付给取得房产权证的买受人,然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形,如果查清属实,执行机构对后买受人(案外人)的异议不予审查,依照民事诉讼法及执行若干问题的规定,对后买受人和开发商直接认定为恶意串通,予以拘留、罚款,同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形,在执行阶段经常遇到有的被执行人(买受人)购买出售人的房屋,购买后并没有办理变更登记,主要是为了逃避法院的执行,依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》,对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋,在征得原产权登记人同意后,法院才可以查封,否则应通过诉讼来确认,但在实际操作过程中,售房人极易与购房人(被执行人)恶意串通,一种情况是另行协议出租给被执行人,另一种情况是将房屋协议出售给案外人,由案外人同被执行人之间协议租售,对于此种情况,法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查,同时赋予当事人和案外人诉权,若通过诉讼认定房屋归先买受人所有,法院执行机构应对出售人、案外人及买受人(被执行人)予以拘留、罚款。
对于第五种情形,是通过民事诉讼认定买卖合同的效力,已认定先买卖关系无效,后买卖关系有效,才判决先买受人侵权成立,因此,先买受人必须倒出房屋,交付给后买受人。
总之,从上文分析来看,一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段,一般应当是中止行政诉讼,先行审理民事争议,判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中,执行员发现一房多卖的情形,应先初步审查,如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审;如果案外人提出异议,执行人员应依法审查,同时赋予案外人诉权;如果发现是恶意串通进行假交易,必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

重庆市港口管理条例

重庆市人大常委会


重庆市港口管理条例


(2007年9月28日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过)

第一章 总 则


第一条 为了加强港口管理,维护港口的安全与经营秩序,促进港口的建设与发展,根据《中华人民共和国港口法》,结合本市实际,制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事港口规划、建设、维护、经营、管理及其相关活动,适用本条例。
第三条 市和区县(自治县)交通行政主管部门主管本行政区域内的港口行政工作,港航管理机构负责本行政区域内港口的具体管理工作。
渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区的港口由市港航管理机构负责管理。
第四条 相关行政主管部门及海事、航道等管理机构按照各自职责实施本条例。
第五条 鼓励国内外经济组织或个人依法投资建设、经营港口,并按照“谁投资、谁受益”的原则,依法保护投资者的合法权益。
第二章 港口规划与建设


第六条 本市港口规划包括港口总体规划、港区控制性详细规划和港口岸线利用规划。
第七条 本市港口总体规划按国家规定的程序编制并公布实施。
港口总体规划应当根据国民经济和社会发展以及区域经济要求编制,体现合理利用岸线资源和促进物流发展的原则,符合城市总体规划,并与相关规划衔接。修改港口总体规划按制定程序办理。
第八条 主城枢纽港区及万州、涪陵枢纽港区的港区控制性详细规划由市交通行政主管部门组织编制,征求水利、国土、三峡水库、环保等有关行政主管部门和当地区政府意见,并经规划行政主管部门综合平衡后,报市人民政府批准公布实施。
其他港区的港区控制性详细规划由所在地交通行政主管部门组织编制,征求同级水利、国土、规划、环保等有关行政主管部门和市交通行政主管部门意见后,报同级人民政府批准公布实施,并报市人民政府备案。
修改港区控制性详细规划按制定程序办理。
第九条 本市港口岸线利用规划由市交通行政主管部门会同相关部门依据本市港口总体规划编制,报市人民政府批准后实施。
港口岸线利用规划应当明确港口岸线范围的具体界线。
修改港口岸线利用规划按制定程序办理。
第十条 在港口规划区内,不得建设影响港口规划实施的建筑物、构筑物和其他设施。
第十一条 在主城枢纽港区及万州、涪陵枢纽港区建设港口设施项目和在其他港区建设大中型港口设施项目,应按国家和本市规定的基本建设程序到市有关行政主管部门办理审批手续;建设其他港口设施,应到港区所在地有关行政主管部门办理审批手续。
港口设施建设项目的业主单位,应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。港口建设工程质量监督机构应当按照法定程序和技术标准对港口设施建设工程质量进行监督管理。
第十二条 港口设施建设项目的审批部门应当将审批的港口设施建设事项抄送相关行政审批部门备案。
第十三条 港口设施建设工程试运行前应当向交通行政主管部门备案。
港口设施建设工程试运行后,具备国家规定的竣工验收条件的,向交通行政主管部门申请竣工验收。其中国家审批的建设项目由市交通行政主管部门组织有关部门初审后,报国务院交通行政主管部门组织验收;本市审批的建设项目,由同级交通行政主管部门组织相关部门验收。
第三章 港口岸线管理


第十四条 使用港口岸线应当符合港口总体规划、港区控制性详细规划和港口岸线利用规划以及国家规定的其他要求,并按下列规定取得港口岸线使用许可:
(一)申请使用港口深水岸线建设港口设施的,按国家规定由市交通行政主管部门征求市发展改革行政主管部门和市三峡水库管理部门意见后,自受理之日起二十个工作日内转报国务院交通行政部门审批;
(二)在规划四级及其以上航道内建设港口设施使用港口非深水岸线或者其他用途使用港口岸线的,由市港航管理机构自受理之日起二十个工作日内作出决定,并报市交通行政主管部门备案;
(三)在规划四级以下航道内建设港口设施或者其他用途使用港口岸线的,由港口岸线所在地的交通行政主管部门自受理之日起二十个工作日内作出决定,并报市港航管理机构备案。
第十五条 港口岸线实行有偿有期限使用制度。具体办法由市人民政府另行制定。
第十六条 需要变更港口岸线使用主体,但不改变港口岸线用途的,由港口岸线使用权出让人与港口岸线使用权受让人向港口岸线审批机关提出变更申请,审批机关应当在十个工作日内作出决定。
改变港口岸线用途的,应当重新申请港口岸线使用许可。
第十七条 取得港口岸线使用许可后有下列情形之一的,由港口岸线使用许可机关无偿收回港口岸线使用权,注销港口岸线使用许可证,并向社会公布。
(一)取得许可满两年未建设或建设中停工一年以上;
(二)许可期满未重新取得许可;
(三)未按市人民政府的规定缴纳港口岸线使用费。
第十八条 使用港口岸线禁止下列行为:
(一)擅自占用或者超出许可范围、用途及期限使用港口岸线;
(二)擅自转让港口岸线使用权;
(三)伪造、涂改港口岸线使用许可证;
(四)可能影响港口岸线稳定或毁坏港口岸线的活动;
(五)法律法规规定的其他禁止行为。
第四章 港口经营


第十九条 从事港口经营,应当符合国家规定的经营条件,依法向港航管理机构申请取得港口经营许可证,并依法办理工商登记。
市和区县(自治县)港航管理机构对港口经营的许可权限,由市交通行政主管部门规定。
港口经营人停业以及拟歇业一年以上的,原许可机关应当收回并注销其港口经营许可证,同时向社会公布。歇业期满需继续经营的,应当重新申请港口经营许可证。
第二十条 港口经营,禁止下列行为:
(一)不正当竞争;
(二)租借、转让、涂改港口经营许可证;
(三)强迫他人接受服务;
(四)违反国家规定收取港口经营服务费;
(五)损害旅客或托(承)运人利益、扰乱港口经营秩序的其他行为。
第二十一条 对载运抢险、救灾物资和国防建设急需物资的船舶,当地交通行政主管部门应当统一组织,优先安排作业。港口经营人应当服从指挥。
第二十二条 客运船舶不能按时运输旅客的,承运人应当及时报告港口经营人。港口经营人应当及时发布公告。对滞留港口候船的旅客,港口经营人应当会同承运人维持候船秩序,及时妥善疏散旅客,做好船期变更和旅客退换票工作。
第五章 港口安全和维护


第二十三条 港口所在地人民政府应当加强对港口安全监督管理工作的领导,及时协调、解决港口安全管理工作中存在的重大问题。
港航管理机构应当依法制定辖区港口危险货物重大事故应急预案、生产安全重大事故的旅客紧急疏散和救援预案以及预防自然灾害预案、建立健全港口生产安全重大事故的应急救援体系。
安全生产监督管理部门、海事管理机构和其他有关部门应当按照各自职责,加强对港口安全生产的监督管理。
港口经营人应当依法制定本单位的危险货物事故应急预案、重大生产安全事故的旅客紧急疏散和救援预案以及预防自然灾害预案,报当地港航管理机构备案。
第二十四条 禁止在港口内储存、装卸、过驳剧毒危险货物。
在港口内储存、装卸、过驳其他危险货物,其托运人、承运人或港口经营人在危险货物港口装卸、过驳、储存、包装、集装箱装拆箱等作业开始二十四小时前,应当将危险货物品名、数量、理化性质、作业时间、地点和安全防范措施等事项向所在地港航管理机构报告。港航管理机构应当在接到报告后二十四小时内作出是否同意作业的决定,通知报告人,并通报海事管理机构。未经港航管理机构同意,不得进行本款所述危险货物港口作业。
第二十五条 发生下列情况之一的,港口经营人应当立即停止对该货物的作业活动,并及时报告当地港航管理机构:
(一)发现未申报或者申报不实的危险货物;
(二)在普通货物中发现危险货物;
(三)在已申报的危险货物中发现性质相抵触的危险货物。
接到港口经营人的上述报告,港航管理机构应当及时提出处理意见,并告知港口经营人。
第二十六条 建设桥梁、水底隧道、水电站等可能影响港口水文条件变化的工程项目,负责审批该项目的部门在审批前应当征求港航管理机构的意见。
第二十七条 港区内禁止下列行为:
(一)放置障碍物;
(二)向港区水域倾倒泥土、砂石和其他固体废物;
(三)违反有关规定排放超过规定标准的有毒、有害物质;
(四)在港区水域内从事养殖、种植和捕捞活动;
(五)损坏港区内的公共标志、港口公用基础设施;
(六)擅自在港区从事采掘、爆破、挖砂等活动;
(七)影响港口安全、作业和破坏、污染港区的其他行为。
第六章 法律责任


第二十八条 违反本条例规定有下列行为之一的,由港航管理机构责令限期改正,处五千元以上五万元以下罚款,没收违法所得;情节严重的,由批准其使用港口岸线的行政机关吊销港口岸线使用许可证:
(一)超出许可范围、用途及期限使用港口岸线;
(二)擅自转让港口岸线使用权;
(三)伪造、涂改港口岸线使用许可证;
(四)从事可能影响港口岸线稳定或毁坏港口岸线的活动。
第二十九条 未依法取得港口岸线使用许可证占用、使用港口岸线的,由港航管理机构责令拆除违法建设的设施,没收违法所得,并处一万元以上五万元以下罚款。
第三十条 港口经营人指使、强令违章作业,由港航管理机构责令停止违法行为,处二千元以上二万元以下罚款。
第三十一条 违反本条例规定,在港口内储存、装卸、过驳剧毒危险货物的,由港航管理机构责令停止违法行为,处一万元以上五万元以下罚款。
第三十二条 交通行政主管部门及其港航管理机构的工作人员有下列行为之一的,由所在单位、主管机关或有权机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)非法侵犯经营人及从业人员人身、财产权利;
(二)向不具备条件的单位和个人颁发许可证;
(三)擅自改变法定处罚种类、幅度及违反法定程序处罚或处罚显失公正;
(四)无法定依据收费、罚款,或收费、罚款不使用规定的收据,以及收费、罚款不上交;
(五)使用、损坏扣押财物;
(六)对举报人打击报复;
(七)利用职权谋取私利;
(八)不履行或不正确履行职责致使发生重大安全事故或严重经济损失;
(九)其他违反法律、法规的行为。
第七章 附 则


第三十三条 本条例下列用语的含义:
(一)港口是指具有船舶进出、停泊,旅客上下,货物装卸、驳运、储存等功能,具有相应的码头设施,由一定范围的水域和陆域组成的区域。港口可以由一个或者多个港区组成。
(二)港区是指根据港口总体规划、港区控制性详细规划划定,作为港口建设、生产、经营、维护、管理及其他与港口经营有关活动的专用区域。
(三)港口岸线是指港口岸线利用规划中明确的一定长度范围内的岸坡带及相应的水域(包括自然的和人工的)。其中“岸坡带”是指设计最高通航水位以上五米(高程)内至设计最低通航水位水沫线之间的区域;“相应的水域”是指设计最低通航水位时水沫线至停泊设计船型(型宽)外侧二至三倍之间的区域。港口岸线分港口深水岸线和港口非深水岸线。
(四)港口深水岸线是指适宜建设一千吨级及以上泊位的内河港口岸线(含维持其正常运营所需的相关水域和陆域)。
(五)港口非深水岸线是指适宜建设一千吨级以下泊位的内河港口岸线(含维持其正常运营所需的相关水域和陆域)。
(六)港口设施建设项目包括新建、改建、扩建和技术改造等港口建设项目。
第三十四条 本条例自2008年1月1日起施行。

云南省林地管理办法

云南省人民政府


云南省人民政府令第43号


  《云南省林地管理办法》已经1997年3月26日省人民政府第35次常务会议通过,现予发布施行。

                           云南省人民政府
                         1997年3月31日

              云南省林地管理办法



  第一条 为了加强林地的保护和管理,合理开发利用林地资源,根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 在本省行政区域内林地的保护管理和开发利用,适用本办法。


  第三条 本办法所称林地,包括郁闭度0.3以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。


  第四条 林地的保护管理和开发利用,应当坚持土地管理部门统一管理和林业行政主管部门专业管理相结合的原则。
  县级以上林业行政主管部门根据法律、法规和本办法的规定,负责本行政区域内林地的保护管理工作。
  未经省级以上林业行政主管部门审核同意,任何单位或者个人不得擅自改变林地管理的隶属关系。


  第五条 县级以上林业行政主管部门,根据土地利用总体规划和林业发展长远规划,负责编制本行政区域内林地的保护和利用规划,报同级人民政府批准后实施。
  林地的保护和利用规划,未经原批准机关同意,不得变更。


  第六条 国家所有、集体所有的林地和单位或者个人使用的林地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认所有权或者使用权。
  县级以上人民政府依法颁发的林权证书是林地所有权或者使用权的法律凭证,不得伪造、涂改。
  依法取得林地使用权的单位或者个人,应当在当地林业行政主管部门的监督下负责竖立林地权属四至界限的界桩、界标,并加以保护。


  第七条 变更林地的所有权或者使用权的,必须向原发证机关提出申请,经审核同意后,依法办理权属变更登记手续,更换林权证书。
  国有林地使用权的出让,经省级以上林业行政主管部门审核同意后,再按土地管理的有关规定办理出让手续;集体林地使用权的出让,按国家有关规定办理。


  第八条 享有林地使用权的单位和个人,不得擅自将林业用地变为非林业用地。
  改变国有林地为非林业用地,应当报省级以上林业行政主管部门审核同意;改变集体林地为非林业用地,应当报县级以上林业行政主管部门审核同意。


  第九条 林地所有者或者使用者为有利于经营管理,相互之间调换林地使用权的,必须签订调换林地协议书,并按照本办法第七条的规定办理林地权属变更手续。


  第十条 因建设和生产需要占用、征用林地的单位和个人,在申请时必须提供下列文件,并经县级以上林业行政主管部门初审同意:
  (一)符合国家建设程序规定的国务院主管部门或者县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件;
  (二)被占用、征用林地的权属凭证;
  (三)占用、征用林地调查设计和采伐林木调查设计文件;
  (四)林地补偿费、林木补偿费、安置补助费和森林植被恢复费协议书。
  禁止任何单位和个人擅自或者越权审批占用、征用林地。


  第十一条 农村居民建盖住房需占用少量林地的,申请人必须持乡林业站的书面审核意见,按《云南省土地管理实施办法》的规定办理审批手续。


  第十二条 占用、征用林地的单位或者个人必须按规定办理林地使用许可证,并按批准的面积、位置使用林地。需采伐林木的,必须在当年森林采伐限额以内向所在地的县级以上林业行政主管部门办理林木采伐许可证。


  第十三条 砍伐占用、征用林地上的林木,按批准文件指定的地点或者伐区设计,由用地单位将伐倒木集中归堆,交林木经营单位或者林木所有者处理。


  第十四条 经依法批准占用、征用林地的单位或者个人应当按本办法的规定向被占用、征用林地的单位、个人支付林地补偿费、林木补偿费、安置补助费,向县级以上林业行政主管部门交纳森林植被恢复费。
  因临时占用林地损坏植被的,由用地单位或者个人负责恢复植被。难以造林恢复的,可以在当地林业行政主管部门指定的地点营造相应面积的新林;无力恢复植被的,应当向当地林业行政主管部门交纳森林植被恢复费。
  县级以上林业行政主管部门收取的森林植被恢复费,由省、地、县三级按照2∶2∶6的比例分配使用,必须专款用于异地造林和森林植被的恢复,不得挪作他用。


  第十五条 占用、征用林地的补偿费标准为:
  (一)郁闭成林林地,按占用、征用时该林地上林木蓄积量价值的3至5倍计算;
  (二)天然幼龄林地和灌木、薪炭林地,视林木生长状况,按郁闭成林林地的30%至60%计算;
  (三)人工幼龄林地,按造林、抚育、管护成本费的4倍计算;
  (四)经济林林地(包括果园、竹林),按盛产期年产量价值的6倍计算;
  (五)特种用途林林地,按郁闭成林林地的4倍计算;
  (六)防护林林地,按郁闭成林林地的3倍计算;
  (七)苗圃地,按前3年平均年产值的6倍计算;
  (八)宜林地、未成林林地,按郁闭成林林地的30%计算。
  占用、征用省辖市或者州人民政府、地区行政公署所在地的市(县)和开远市规划区内的林地,可以根据本地实际,适当提高补偿费标准,但最高不得超过本条各项规定标准的1.5倍。


  第十六条 砍伐林木的补偿费标准为:
  (一)用材林:人工幼龄林每株按造林总成本的8倍计算,天然幼龄林每株按人工幼龄林的30%计算,中龄林和近熟林,按占用、征用林地时,该林地林木蓄积量价值的80%计算,成熟林和过熟林,按所采伐木材价值的30%计算;
  (二)防护林和特种用途林,按用材林补偿费标准的5倍计算;
  (三)经济林,按当地前3年同种盛产期林木平均年产值的2倍计算;
  (四)珍贵树种,按树种木材价值的10倍计算;
  (五)苗圃地苗木,按当地同种苗木出圃时的售价计算。


  第十七条 占用、征用林地的安置补助费标准为:占用国有林地的,按前3年平均年产值的4倍计算;征用集体林地的,按前3年平均年产值的2倍计算。也可以用安置被占用、征用林地单位的多余劳动力就业等其他方式代替交纳安置补助费。


  第十八条 占用、征用林地森林植被恢复费的标准按当地同种人工林营造同面积的丰产林郁闭成林所需费用计算。


  第十九条 擅自或者越权审批林地和不按批准的位置、面积进行划拨的,批准文件无效,责令退还所占用、征用的林地;对直接责任人员由所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十条 违反本办法有下列行为之一的,由县级以上林业行政主管部门按下列规定处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)伪造、涂改林权证书的,处以警告或者5000元以上1万元以下罚款;
  (二)擅自调换林地的,责令改正,处以1000元以上1万元以下罚款;造成森林资源损失、破坏的,按有关规定予以赔偿;
  (三)因毁林开垦或者其他违法行为造成林地破坏、水土流失的,责令改正违法行为、赔偿损失,可处以1000元以上1万元以下罚款;
  (四)擅自移动或者破坏界桩、界标的,责令限期恢复,限期内未恢复的,按重新恢复所需的实际费用赔偿损失,可按每个桩(标)处以50元以上100元以 
下罚款;
  (五)擅自改变林业用地为非林业用地的,责令限期恢复原状,可处以每平方米10元以上20元以下罚款。


  第二十一条 不按规定支付林地补偿费、林木补偿费、安置补助费和交纳森林植被恢复费的,逾期1日加收3‰的滞纳金。


  第二十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第二十三条 林地行政管理人员或者有关国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十四条 本办法由云南省林业厅负责解释。


  第二十五条 本办法自发布之日起施行。