关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题

武志国

　　2010年5月4日，住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）规定：建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工，对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修，对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。

　　一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，向建设单位履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等；在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　鉴于上述规定，保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定，但不应违背《建设工程质量管理条例》对最短期限的强制性规定，未明确最短期限的项目可由双方自由约定。承发包合同完全可以约定长于上述最短期限的保修期限，建设单位可在综合考虑成本等允许的情况下与施工单位争取约定较长的保修期限。

　　二、缺陷责任期与保修期两个概念有一定区别，缺陷责任期本质是预留质保金的期限，承发包合同对此等约定应避免混淆

　　建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条、第五条规定：“本办法所称建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。”　

　　因此，缺陷责任期的本质是扣留质保金的期限，具体期限由承发包双方约定，而保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，质量缺陷责任期包含在质保期内，缺陷责任期与保修期的区别还是比较明显的。建设单位在承发包合同应避免只约定质保期未约定缺陷责任期的情形。

　　三、房地产开发企业对所售商品房向购房人承担质量保修责任的期限也不同于建设工程施工承包单位向房地产开发企业承担的工程保修期，后者的长短也受相关规定约束。

　　房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。

　　建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条第三项、第六条规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述规定的期限。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

　　同时，建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　鉴于上述规定，应注意：1）商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；2）前述存续期少于《规定》确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　因此，施工承包方向开发商承诺的质保期与开发商向购房人承诺的质保期起算期限和长短的不同，一旦商品房未及时销售，则会发生施工承包方向开发商承担的保修期的存续期不足开发商应按《规定》向购房人承担的最低保修期。

　　上述规定虽具有一定强制性，但并非效力性规定，开发商可以和购房人在商品房买卖合同补充协议及住宅质量保证书明确约定“商品住宅的保修期限等于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，按理分析，此等约定是合同双方自愿的意思表示，不应被认定无效，当然现实中也有一些法院判定此等约定无效的情形。但如此约定的风险也仅限于被判定无效，因此仍可以考虑安排上述约定，以尝试减轻建设单位的保修负担。

　　开发商可能会宣告清算，所以存在房地产开发商的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，应由其股东承担对购房者的违约责任，股东仅在其清算所得范围内承担有限责任。

　　开发商能否通过约定将保修的责任转嫁给施工单位呢，笔者以为，从法理上讲，通过三方约定的方式可以转嫁，实践中可能也不好操作，施工单位和购房人未必同意。

　　购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的，建设单位可以申请法院追加施工单位列为第三人，法院在查清事实的基础上，可以直接判决施工单位承担赔偿责任。如果构成质量侵权的话，笔者以为购房人可以直接起诉开发商和施工单位作为共同被告。正如《侵权责任法》第八十六条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”


　　四、建设单位未及时向施工单位发出保修通知，建设单位擅自自行进行维修或者委托第三方维修后保修责任的认定

　　《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）（下称《办法》）规定：
　　（1）房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修（《办法》第九条）
　　（2）保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案（《办法》第十一条）。
　　（3）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任（《办法》第十二条）。

　　建设单位要求施工单位支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件：一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷；二是质量缺陷的责任方为承包人；三是建设单位已向施工单位发出保修通知（笔者以为通知之时虽然过了质保期，但是质量瑕疵是在保修期限内出现质量缺陷的，施工单位仍应承担维保责任，如因迟延通知扩大的损失可以免责）。建设单位应当能证明以上事实，可现实中建设单位的证据往往不能证明上述三个方面，事过境迁举证难度大，不够重视举证能力差。

山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府关于印发《淄博市工业企业夺星创优争百强活动考核办法》的通知


淄政发〔2004〕200号

各区县人民政府,高新区、齐鲁化工区管委会,市政府有关部门,各有关单位,有关企业,各高等院校:
　　《淄博市工业企业夺星创优争百强活动考核办法》已经市政府第二十二次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

　　 淄博市人民政府
　　 二○○四年九月十二日

淄博市工业企业夺星创优争百强活动考核办法

　　为贯彻落实全面、协调、可持续的科学发展观,支持企业树形象、创品牌,促进全市工业企业更快更好地发展,经研究,从2004年起在全市限额以上工业企业中开展夺星创优争百强活动,并为此制定该考核办法。
　　一、考核范围
　　全市限额以上工业企业。
　　二、考核指标
　　1、主要指标:工业增加值、销售收入、利税(实现利税、实缴税金)、固定资产投资总额、年职工工资收入(年工资总收入、年职工人均收入)、实际缴纳各项社会保险费总额六项指标。
　　2、附加指标:技术创新重点项目、百项重点项目、全国500强企业、省重点企业集团、技术中心、中国名牌、全国驰名商标、省著名商标、山东名牌。
　　三、考核指标认定
　　1、工业增加值、销售收入、实现利税、固定资产投资总额、年职工工资收入等指标数据由统计部门审核认定。
　　2、实际缴纳各项社会保险费指标数据由市劳动和社会保障局审核认定。
　　3、实际缴纳税金指标数据由税务部门审核认定。
　　4、附加考核指标由市经贸委、市工商行政管理局、市质量技术监督局审核认定。
　　5、对评选出的企业名单,经新闻媒体公示后予以认定。
　　四、考核办法
　　(一)主要指标计分办法:工业增加值、销售收入、利税三项指标按绝对值和增幅排名计分,其中绝对值占80%,增幅占20%。固定资产投资总额、实际缴纳各项社会保险费总额、年职工工资收入按绝对值排名计分。一项指标含两项内容的按指标权数计分,即利税指标中,实现利税、实际缴纳税金计分权数各为50%,年职工工资收入指标中,年工资总收入、年职工人均收入计分权数各为50%。具体办法如下:
　　1、绝对值排名计分:按工业增加值、销售收入、实现利税、实际缴纳税金、固定资产投资总额、年工资总收入、年职工人均收入、实际缴纳各项社会保险费总额等指标的绝对值大小进行排序,第1名得1000分,依次每排后1名减5分,最低为0分。
　　2、增幅排名计分:按增加值、销售收入、实现利税等指标的增幅进行排序,第1名得1000分,依次每排后1名减5分,最低为0分。
　　3、附加计分条件:(1)增加值3000万元以上(含3000万元)企业每增加300万元加1分,增幅每高于全市年度工作目标一个百分点加5分,最高加分不超过500分。(2)销售收入1亿元以上(含1亿元)企业每增加1000万元加1分,增幅每高于全市年度工作目标一个百分点加5分,最高加分不超过500分。(3)实现利税1000万元以上(含1000万元)企业每增加100万元加1分,增幅每高于全市年度工作目标一个百分点加5分,最高加分不超过500分。
　　4、对主导产品技术含量高、具有核心竞争力、在全国同行业居领先地位,且经济效益良好的企业,经有关部门及协调领导小组确认,可适当加分。
　　(二)附加指标计分办法:
　　1、列入省级年度技术创新重点项目或市百项重点项目的企业加2分。
　　2、列入全国500强的企业加3分,列入省重点企业集团的企业加2分。
　　3、获国家级技术中心的企业加5分,获省级技术中心的企业加2分。
　　4、产品商标被评为全国驰名商标、中国名牌的企业加5分,被评为山东名牌产品、省著名商标的企业加2分。
　　5、附加指标得分最高不超过10分。
　　(三)综合考核计分办法:
　　考核得分=∑(各项指标得分×权数)燉总权数+附加指标总得分
　　工业增加值、销售收入、利税(实缴税金)、固定资产投资总额四项指标的权数均为20,年职工工资收入、实际缴纳各项社会保险费总额二项指标的权数均为10。
　　(四)出现下列情况之一者取消评选资格
　　1、年度出现亏损的企业。
　　2、工业增加值、销售收入比上年下降的企业。
　　3、欠缴养老保险费的企业。
　　4、违反安全、环保有关规定,并出现重大事故的企业。
　　五、奖励办法
　　(一)考核得分排名前30位的企业为明星企业,颁发明星企业奖牌,奖励其法定代表人价值2万元的金质奖章一枚;考核得分排名在31-60名的企业为优秀企业,颁发优秀企业奖牌,奖励其法定代表人价值1万元的金质奖章一枚;考核得分排名在61-100名的企业为先进企业,颁发先进企业奖牌,奖励其法定代表人价值5000元的金质奖章一枚。
　　(二)市委、市政府召开表彰大会授予荣誉奖牌并颁发金质奖章,同时作为全市各类评比表彰的重要依据。资金由市政府拨付。
　　六、组织领导
　　市政府成立夺星创优争百强考核领导小组。副市长周清利任组长,副市长吴明君、韩家华、刘有先、饶明忠,市长助理、市经贸委主任曹在堂任副组长,成员由市经贸委、市财政局、市劳动保障局、市环保局、市统计局、市国税局、市地税局、市工商行政管理局、市质量技术监督管理局、市安监局等部门负责人组成。领导小组办公室设在市经贸委,负责年度考核和日常工作。